导读：

      在刚需市场终将见顶回落的市场大势中，要保证业绩规模的稳定，在产品线策略选择上，理应更多地考虑如何发展中端改善型产品线，并通过产品、服务提前打响树立品牌和口碑，应对市场需求必将到来的转变。

      随着城镇化增速放缓、保障房建设的进一步推进、二手房市场的进一步扩容，刚需产品市场日益逼仄，业内也开始越来越多的考虑产品线转型。未来产品结构究竟会走向何方，对此我们选取了十家以住宅为主业的行业龙头作为样本，经分析可以看到，目前中大户型产品已经成为这些企业的成交主力，且该类产品成交占比上升更快的企业，业绩攀升速度也明显较高。

中等面积段产品成交占比逐渐攀升，90-120㎡户型涨势尤为显著

      近年来90-140㎡的中等户型产品一直是十大重点企业成交主力，即便是在2009年下半年的低点也有33.54%，其后更是逐步攀升，至今年上半年达到45.43%，再创历史新高，其中90-120㎡户型涨势更为显著，今年上半年占比达到30.18%，相比2009年上半年的21.19%上涨了9.46个百分点，小面积的改善型产品明显受到更多消费者青睐，就企业角度来看，十大重点企业中，以恒大、世茂、万科和富力该类产品占比涨势最为明显，其中恒大今年上半年占比更是接近六成，相比2009年上半年至今年上半年期间的低点分别上涨了19.64%。140㎡以上的高端产品方面，近年来成交占比却出现了较为明显的下滑走势，由此来看，近年楼市调控效果显著，投资投机性需求仍被抑制在低位。

      而从近期政策走向来看，下半年以来二三线城市限购的全面放开、930限贷新政的解绑、以及中央关于稳定住房消费的喊话，落实重点也都是放在了对改善性自住需求的扶持，因此对于房地产企业而言，也应该更加主动迎接市场需求的变化，更多的去关注首改、再改产品，在改善性需求比例日益上升的市场中，分得最新鲜的那一块蛋糕。

二、中等面积段产品，已成为龙头企业提升业绩的重要推手

      除立足高端的融创外，近年来十大重点企业中大户型成交均处于高位，或有明显提升，其中占比上行趋势最为明显的是恒大、万科、世茂和富力4家企业，回顾近年发展可以看到，这些企业业绩增长速度也相对较快，其中，恒大和世茂2009年至2013年的业绩年均增速均达30%以上，且以中大户型成交占比最高的恒大业绩年均增速最高。由此来看，中大面积段产品，已经成为龙头企业提升业绩的重要推手。

三、龙头房企已领先一步,中端改善才是未来市场需求中流

      恒大是十大重点企业中，90-140㎡户型成交占比最高的企业，其占比基本在50%以上，2013年下半年最高达到61.34%，今年上半年略有回落，但仍达58.64%。其业绩攀升速度也相对较快，在十大重点城市中，2009年-2013年年均增速位居第4位，在四个90-140㎡中型户型成交占比上涨较为明显的4个企业中最高，达到38.77%。

      世茂90-140㎡户型成交占比呈趋势性上升走势，2013年下半年达到46.79%，再创历史新高，特别是90-100㎡和100-120㎡户型涨势更为明显，今年上半年分别达到7.95%和16.51%，相比2009年上半年分别增长了4.04倍和1.79倍。其业绩增长速度也同样惊人，2009年-2013年年均增速达到31.1%。

      万科90-140㎡户型成交占比呈直线攀升的走势，今年上半年达到43.59%，再创历史新高。其业绩也呈直线快速攀升走势，2009年-2013年年均增速达到28.11%，今年上半年销售业绩达到1009亿元，相比2009年上半年上涨了701.5亿元，增长了2.28倍，万科不仅是业绩龙头，增长速度能达到如此之高的也独此一家。

      富力90-140㎡户型成交占比也基本呈直线上升走势，今年上半年达到38.03%，相比2009年上半年上升了15个百分点，特别是2012年开始，该占比相对较高，均在30%以上。虽然其年均业绩增长率相对较低，仅13.26%，但在90-140㎡中型户型成交占比相对较高的2012年至今的2年半中，半年业绩同比增速呈直线快速攀升走势。

      对于房地产企业，尤其是全国布局的规模性房企来说，在刚需市场终将见顶回落的市场大势中，要保证业绩规模的稳定，在当下企业产品线策略选择上，理应未雨绸缪，更多地去考虑如何发展中端改善型产品线，并通过产品、服务提前打响树立品牌和口碑，以应对市场需求必将到来的转变。